La bulle immobilière est sur le point d’exploser

KRACH

Les prix ont dépassé le niveau record de 1989, dans l’arc lémanique. La question n’est plus de savoir si, mais quand la bulle immobilière qui gonfle depuis quatre ans sur l’arc lémanique va éclater. Et avec quelles conséquences.

«Qu’on ne se fasse pas d’illusions, prévenait le journaliste Pierre Veya. Les professionnels excluent toute baisse de prix significative. Toute la question est de savoir si l’hiver 1989-1990 marque le début de dix ans de vaches maigres.» L’article en question, paru dans L’Hebdo le 21 décembre 1989 était titré: «Chronique d’un naufrage annoncé». Quelques semaines plus tard, une hausse soudaine des taux d’intérêt ouvrait la voie à une crise d’une violence inouïe, à dix longues années de dépression sur le marché immobilier et aboutissant au sauvetage par le contribuable des deux banques cantonales lémaniques.

Mercredi 23 novembre 2011, vertige de l’Histoire. Devant un parterre de professionnels réunis par l’Association suisse de l’économie immobilière, trois intervenants tentent de briser un tabou. «L’effondrement du marché immobilier à partir de Genève n’est désormais plus improbable», lance Hervé Froidevaux, du cabinet Wuest & Partner. «Les ingrédients sont là», renchérit Thomas Hirschi, le responsable de la surveillance des banques de détail de la FINMA.

Les Etats-Unis en 2006

Thomas Veraguth, analyste immobilier chez UBS, tourne le couteau dans la plaie. Pour lui, la bulle immobilière de 2011 a dépassé le niveau de celle de 1989 (voir ci-contre). «Les exagérations sur l’arc lémanique sont désormais comparables aux excès qu’ont connus les Etats-Unis en 2006», assène-t-il. «Cette situation crée une énorme force de correction.» Probabilité de la catastrophe? «Je n’arrive pas à imaginer que cela n’arrive pas.»

C’est peu dire si le message passe mal dans l’assistance. Questions et commentaires traduisent la perception générale, qui se résume à «tant que ça monte, ça ne baisse pas, donc ce n’est pas une bulle». Beaucoup répètent le mantra de Bernard Nicod qui assénait quelques jours plus tôt à la radio: «Une bulle, c’est quand rien ne va plus.» Au fond de la salle, une voix se lève pour mettre en garde les orateurs sur la présence de journalistes dans la salle, «qui vont entendre ça et faire des gros titres pour dire que les prix vont baisser».

Or les prix ne baissent pas, au contraire. Et c’est bien le problème. Pour Thomas Veraguth, la bulle immobilière qui gonfle depuis près de quatre ans serait même sur le point de connaître son «ultime phase d’accélération avant l’éclatement». Les causes de cette fièvre ne font même plus débat. «Elle est alimentée par un déséquilibre dramatique sur les taux» imposés par le franc fort, explique Hervé Froidevaux. A ce stade, le principal problème est, selon lui, «l’appréciation du risque par les acteurs du marché». L’analyste d’UBS souligne d’ailleurs un élément sous-estimé qui rapproche la bulle actuelle de celle de 1989: l’incitation à la spéculation. Il confie que les requêtes de financement pour des objets «non destinés à l’usage propre» ont doublé en quatre ans, et atteignent désormais 20% de toutes les demandes d’hypothèques adressées à UBS.

L’intérêt de ces experts ne se porte plus tant sur l’éventualité du krach, mais sur sa chronologie et ses effets.Thomas Veraguth et Hervé Froidevaux préviennent: les conséquences pour les propriétaires pourraient s’avérer dramatiques. Tous deux affirment qu’acheter aujourd’hui implique le risque d’une perte financière que tous ne pourront pas supporter. Pour Hervé Froidevaux, «au niveau de prix actuel, les 20% de fonds propres sont en danger».

«Beaucoup de risques»

De son côté, la FINMA a passé l’été a estimer les risques qui dorment dans les bilans des banques. «Certaines en ont pris beaucoup», confirme Thomas Hirschi. Elles ont non seulement multiplié les entorses aux règlements pour écouler un maximum de crédits, mais il y a plus grave encore. Les banques seraient incapables d’estimer dans quelle mesure elles sont exposées. «Les rapports censés documenter ces exceptions sont incomplets, confus ou inexistants», dénonce en effet la FINMA. Dans nombre d’établissements, ces rapports sont «si faibles qu’il n’est pas possible pour la direction d’en tirer des conclusions», dit Thomas Hirschi. La FINMA a établi de nouvelles règles de contrôle. Elles entreront en vigueur durant l’été 2013.

(Le Matin Dimanche)